Ein großes Grundstück verändert die Finanzierung stärker, als die meisten Käufer erwarten. Beim Haus rechnet die Bank mit Baukosten, beim Grundstück mit dem Bodenrichtwert. Und der schwankt zwischen 70 Euro pro Quadratmeter in Salzgitter und über 1.500 Euro in München. Wer ein Grundstück finanzieren will, muss diese Höhe deshalb zuerst kennen.

Wer ein Haus mit großem Garten kaufen will, sollte verstehen, wie das Grundstück in die Rechnung der Bank eingeht. Der Vergleich der drei üblichen Wege, ein Grundstück zu finanzieren, macht das deutlich.

Die drei Finanzierungswege im Vergleich

Ob Sie Haus und Grundstück gemeinsam oder getrennt finanzieren, hängt davon ab, wie weit Ihre Planung ist. Die Zinsen unterscheiden sich dabei deutlich:

	Gemeinsame Finanzierung	Getrennte Finanzierung	Bestandsimmobilie
Wann sinnvoll	Bauplanung steht fest	Grundstück da, Haus noch offen	Haus und Garten schon vorhanden
Zinssatz	niedriger	höher beim Grundstücksdarlehen	niedrigster
Eigenkapitalbedarf	20 bis 30 % der Gesamtsumme	oft 30 bis 40 % beim Grundstück	20 % plus Nebenkosten
Bereitstellungszinsen	ab dem 7. bis 12. Monat	zweimal zu beachten	entfällt
Risiko	Bauverzögerung kostet Zinsen	Grundstück liegt ungenutzt	am geringsten

Die Bestandsimmobilie ist der einfachste Fall, weil kein Bauablauf dazwischenkommt und die Bank ein fertiges Objekt bewertet.

Wenn Sie Grundstück und Haus gemeinsam finanzieren, geben Sie der Bank ein vollständiges Bild: Kaufpreis des Grundstücks, Baukosten, Außenanlagen, Nebenkosten. Das senkt das Risiko und damit die Zinsen für das Darlehen.

Bei getrennter Finanzierung kaufen Sie zuerst das Grundstück, meist mit einem eigenen Darlehen, und finanzieren später das Haus. Dieser Kredit ist teurer, weil ein reines Grundstücksdarlehen als riskanter gilt und die Bank höhere Zinsen verlangt. Er ist aber der richtige Weg, wenn die Bauplanung noch nicht steht.

Beim Kauf eines Hauses mit großem Garten aus dem Bestand fällt beides zusammen. Hier bewertet die Bank das Gesamtobjekt und zieht ihre Beleihungsgrenze daraus. Wer sich vor der Entscheidung verschiedene Baufinanzierungen vergleichen lässt, sieht schnell, dass die Konditionen zwischen den drei Konstellationen um mehr als einen halben Prozentpunkt auseinanderliegen können.

Was ein großes Grundstück wirklich kostet

Neben dem Kaufpreis fallen beim Grundstück Kosten an, die bei kleinen Flächen kaum auffallen und bei großen erheblich zu Buche schlagen:

• Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie wird auf Grundstück und Gebäude gemeinsam berechnet.
• Notar und Grundbuch, etwa 1,5 bis 2 Prozent.
• Vermessung, 1.500 bis 3.000 Euro, wenn Grenzen neu festgestellt werden müssen.
• Erschließungsbeiträge, bei unerschlossenen Grundstücken 8.000 bis 25.000 Euro.
• Bodengutachten, 800 bis 2.500 Euro, bei großen Flächen mehr.
• Grundsteuer, laufend und abhängig von der Grundstücksfläche. Ein großer Garten schlägt hier dauerhaft durch.

Der letzte Punkt wird konsequent unterschätzt. Seit der Grundsteuerreform fließt die Fläche des Grundstücks in vielen Bundesländern stärker in die Bemessung ein als früher. Ein Grundstück mit 1.200 Quadratmetern kostet dadurch jedes Jahr mehr als eines mit 400 Quadratmetern und demselben Haus.

Was ein Grundstück in der jeweiligen Lage wert ist, lässt sich vorab prüfen. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen die Bodenrichtwerte, gebündelt abrufbar über das Portal Bodenrichtwerte für Deutschland. Liegt der geforderte Preis deutlich darüber, brauchen Sie gegenüber der Bank ein Argument dafür.

Wie Banken ein großes Grundstück bewerten

Hier liegt der Unterschied, der viele Finanzierungen ins Stocken bringt. Eine Bank bewertet nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert. Bei einem großen Grundstück rechnet sie dabei konservativ.

Drei Punkte wirken sich aus:

Nur bebaubare Fläche zählt voll. Ein Grundstück mit 1.500 Quadratmetern, von denen nach Bebauungsplan nur 500 bebaubar sind, wird von der Bank nicht in voller Höhe bewertet. Der Rest fließt mit deutlichem Abschlag ein.

Übergroße Grundstücke gelten als schwer verwertbar. Ein Haus mit 3.000 Quadratmetern Garten hat einen kleineren Käuferkreis als eines mit 600. Die Bank kalkuliert deshalb einen Sicherheitsabschlag.

Der Beleihungsauslauf steigt. Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, brauchen Sie mehr Eigenkapital, um dieselbe Quote zu erreichen. Aus 20 Prozent Eigenkapital werden dann schnell 30, und die Zinsen steigen zusätzlich.

Rechnen Sie deshalb mit mindestens 20, besser 30 Prozent Eigenkapital. Bei einem Haus zu 450.000 Euro plus 45.000 Euro Nebenkosten sind das 100.000 bis 150.000 Euro, die Sie mitbringen sollten, wenn Sie das Grundstück finanzieren wollen.

Was der Garten laufend kostet

Ein großes Grundstück ist kein einmaliger Posten. Diese Kosten laufen jedes Jahr weiter, unabhängig vom Kredit:

• Grundsteuer, abhängig von Fläche und Bundesland: 300 bis 900 Euro
• Wasser für die Bewässerung: 100 bis 400 Euro
• Gartengeräte und deren Wartung: 150 bis 400 Euro
• Pflanzen, Erde, Dünger: 200 bis 500 Euro
• Baumpflege und Schnitt durch Fachbetriebe: 200 bis 800 Euro
• Heckenschnitt bei langen Hecken: 300 bis 700 Euro

Zusammen sind das 1.250 bis 3.700 Euro pro Jahr, die in der Haushaltsrechnung neben der Rate für das Darlehen stehen müssen. Wer die Arbeit selbst erledigt, spart einen Teil, investiert aber Zeit: Ein Grundstück mit 1.000 Quadratmetern braucht in der Saison vier bis sechs Stunden pro Woche.

Wer den Aufwand von vornherein niedrig halten will, plant den Garten entsprechend. Der Ansatz eines nachhaltigen Gartens mit standortgerechten Pflanzen und weniger Rasenfläche senkt den Pflegebedarf deutlich, ohne dass die Fläche kleiner wird.

Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten

Diese Punkte prüfen Sie, bevor Sie ein Angebot abgeben:

1. Bebauungsplan einsehen. Was darf auf dem Grundstück gebaut werden, wie hoch, mit welcher Grundflächenzahl? Er entscheidet über den Wert der Fläche und damit über die Sicherheit für die Bank.
2. Baulasten und Grunddienstbarkeiten prüfen. Wegerechte, Leitungsrechte und Überfahrtsrechte stehen im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch.
3. Altlastenverdacht klären. Bei ehemals gewerblich genutzten Flächen unbedingt beim Umweltamt nachfragen.
4. Erschließung bestätigen lassen. Liegen Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation an der Grundstücksgrenze an?
5. Bodenbeschaffenheit untersuchen. Ein Bodengutachten kostet unter 2.000 Euro und verhindert im schlimmsten Fall eine fünfstellige Überraschung bei der Gründung.
6. Grundsteuerbescheid des Vorbesitzers ansehen. Er zeigt die tatsächliche laufende Belastung.

Der zweite Punkt ist der, der am häufigsten übersehen wird. Ein Wegerecht des Nachbarn quer über den Garten steht nicht im Exposé, mindert aber die Nutzbarkeit dauerhaft.

Zusammengefasst

• Ein großes Grundstück erhöht den Bedarf an Eigenkapital, weil die Bank konservativ bewertet.
• Haus und Grundstück gemeinsam zu finanzieren ist günstiger als ein getrenntes Darlehen mit höheren Zinsen.
• Rechnen Sie mit 1.250 bis 3.700 Euro laufenden Gartenkosten pro Jahr.
• Die Grundsteuer steigt mit der Fläche und läuft dauerhaft.
• Prüfen Sie Bebauungsplan, Baulasten und Erschließung vor dem Angebot.

Wer bereits einen Pflegeplan im Kopf hat, unterschätzt den Aufwand seltener. Ein Gartenkalender macht sichtbar, was über das Jahr verteilt tatsächlich anfällt, und das ist bei einem großen Grundstück eine sinnvolle Rechnung vor dem Kauf, nicht danach.